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房产抵押的发展历史


上个世纪初,上海民间借贷市场上房地产抵押借贷非常活跃,种类很多,例如,空地押款、地上权押款、造屋押款、房地押款等等. 当时的上海房产抵押贷款公司,可以向外资银行低息借款,再转手以高息放贷.

在欧洲发行债券年息5%募集资金,然后在上海专做抵押放贷,年利息9%—12%赚取息差4%~7%;新沙逊集团抵押放款月息8厘至1分,抵押比例为房价的三至四成;中国营业公司,通过发行"年7厘第一抵押分红债券"筹集资金,然后按照年息10%~12%放款,赚取息差3%~5%,资本杠杆率5倍.1934年一年的放款数字高达3900万两白银(折合今天的人民币80多亿).押期一般1~2年,如逾期不赎,放贷者有权自由处置抵押品.

因逾期不还,被处置的房地产不乏知名楼盘,义品房地产公司仅1936年就处置了跑马厅公寓、林肯公寓、爱利斯公寓、三德里、三民坊等8处抵押的不动产.新沙逊房地产公司,从1936年到1940年因逾期而处置的不动产,有泰晤士大楼、静安公寓、华盛顿公寓、安义里、迎春坊等10多处.中国第一个银行家盛宣怀,其100多亩地产就是由其子孙押给中国营业公司而被处置的.

上海融资市场上的"万能票据"——道契

最初,道契仅是外国人永租土地取得的凭证.1844年,一个英国商人在外滩租地十三亩,这块土地成为"英册"第一号道契.由于道契是外国人的产权凭证,不受中国政局动荡的影响,同时,交割手段简便,还可以像金银、货币一样,可以在银行、钱庄等金融市场上快速抵押、转押和转让,道契成了上海房地产交易、融资活动的"硬通货",成为当时上海金融市场上信誉最高、流通性最强的信用工具.道契不仅是一张普通的房地产契证,而且是一张"万能票据".时称"只需手中持有道契,即不愁资金无着.故当时上海之道契,与先进国家公司债券无异".

耐人寻味的是,中国官方认可的土地交易的原始凭证"田单"、"部照"等反而不被市场认可,"戴顶洋帽子"的"道契挂号"于是出现.道契挂号是指委托经办外商以其名义换取永租的"道契",再由这位"挂号业主"出具"权柄单"(全权委托书)给真正的业主,供其融通资金. 道契挂号后,私人移转手续变得简单,买卖双方"认单(权柄单)不认人",道契挂号反过来印证了一点:信用很重要.

华人纷纷主动把自己的房地产挂名洋人,换为道契,其目的"一是求法律保护之巩固,二是求财产信用之增长".从中暴露出旧中国司法之腐败混乱、财产信用之缺乏值得深思.道契的信用得以建立,得益于西方健全的法律制度、文化背景和契约传统.

金融危机导致高抵押率的房产砸在手里

1935年之前,中国货币采用银本位.1934年美国国会通过了《白银法案》,罗斯福新政刺激银本位国家的购买力,抑制其出口产品竞争力,收购白银使得世界市场上银价暴涨,中国内地现银不断流入上海后再流向海外,市面银根奇紧,导致房价大跌.因为高抵押率的房地产被砸在手里,造成大批银行、钱庄倒闭.1935年上半年,上海银行倒闭者达十二家之多,钱庄有十家,全年倒闭的工商企业超过一千家.只有抵押率较低的专业贷款公司得以幸免.

抵押率不超过50%

五色土品牌诞生于2001年,经过16年的发展,也实现了可以像道契一样可以迅速转押变现.抵押率,百年未变;五色土今天的抵押率还是30%--50%之间,抵押率的控制,保证了即使房价下跌一半,还能保障本金的安全收回 .

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